股票杠杆成本万科加速推进资产处置新近售出松江印象城股权

2024-09-28 23:06 点击次数：51

万科又卖了一个沪上优质商业项目股票杠杆成本。

据天眼查信息，9月4日，上海松江印象城的运营主体上海力狮企业管理有限公司发生股权变更，深圳印力的持股比例从50%降到2%，RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED的持股比例则从50%增至98%。

其中，RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED是新加坡政府投资公司（GIC）旗下企业；深圳印力为万科旗下公司。这也意味着，在万科将所持的松江印象城48%股权转让给GIC后，后者已成为松江印象城的业主方。有在上海从事大宗资产交易的业内人士表示，该笔交易的具体价格未对外披露，因为是合作股东的交易，有保密协议。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强向第一财经表示，GIC增持松江印象城是今年第二次出手上海商业，也是本年度第三笔外资收购大体量商业交易。在整体外资大宗并购占比很低、宗数为个位数的2024年，这凸现出外资对于上海大体量商业的特别偏好。

该项目由万科方面与GIC合作开发。据“上海松江”披露，松江印象城一期于2021年11月开业，建筑面积15.5万平方米。松江印象城负责人张宇明介绍，2023年，松江印象城客流量超1120万人次，日均超3万人次，销售额达22.3亿元。

这也是万科旗下很赚钱的商业项目之一，开业以来在万科各大商业项目中名列前茅。

据万科财报披露， 2022年及2023年上半年，上海松江印象城营收分别约1.63亿元、9619.43万元，出租率分别是94.42%、98.31%，在万科对外公示的前十大商业项目中分别位列第9、第7位，在上海仅次于七宝万科广场、南翔印象城MEGA。有业内人士预计，松江印象城2024年的租金收入有望超2亿元。

正是由于不错的业绩表现，今年3月下旬，松江印象城二期破土动工，总投资约34亿元，总建筑面积约26.9万平方米，包括MEGA级购物中心与酒店业态，预计将于2027年交付。全部开发完成后，松江印象城一二期购物中心面积达40.5万平方米，将成为上海最大单体商业综合体商业体量。

至此，万科已在2024年内迅速出售了三座位于上海的重要商业项目，前两次摆上货架的正是旗下最赚钱的两个商业体：位于上海嘉定的南翔印象城MEGA、位于上海闵行的七宝万科广场。

其中，南翔印象城MEGA项目的买家也是项目合作方GIC。2020年8月下旬，这一总建面约33.7万方的综合体开业，是目前上海最大的单体商业购物中心，体量在万科已开业的商业项目中位列第一，也是MEGA产品线首个落地的项目。

在2021年、2022年、2023年上半年间，南翔印象城MEGA的营业收入分别实现3.3亿元、3.29亿元、1.93亿元，出租率分别是99.23%、97.75%、99%，在万科对外公示的前十大商业项目中名列前茅，在上海仅次于七宝万科广场。

就是这样一个“现金奶牛”，今年7月份，万科将该南翔印象城MEGA48%股份出售给了GIC，交易完成后，GIC持有项目98%的股权，剩余2%的权益由万科方面持有。尽管该笔交易的具体价格也未对外披露，不过有市场消息称该项目48%股权的交易在20亿级别。万科管理层对外表示，将持续经营该商业综合体。

万科在年内出售的另一重要商业项目上海七宝万科广场，也是与GIC合作打造。该项目于2016年建成，被称为万科旗下最赚钱的商业项目。

据万科方面披露，截至2023年6月底，七宝万科广场的出租率约97.71%，营收为2.13亿元，在其运营管理的前十大商业项目（按营业收入排序）中，位列第一，是万科商业体系中最赚钱的项目；2023年的全年客流量达到2150万人次。

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马克龙的这一决策可谓非常冒险，因为目前他所在的执政党的国内支持率明显落后于极右翼政党。如果法国执政党在此次议会选举中落败，将意味着在未来三年内的总统任期内，马克龙将失去对法国国内关键事务的决策权。

不过，GIC并未拿下七宝万科广场。2021年2月时，GIC将其持有的七宝万科广场50%的股权售予领展。领展也成为万科所持股权的接手方。

今年2月20日，领展对外披露，以约23.84亿元的总代价，收购万科持有的上海七宝万科广场剩余50%股权，实现对该项目的完全控股，成为该项目新主人，万科从中退出。

值得一提的是，据领展方面披露，截至今年1月底，七宝万科广场的估值为70.6亿元，而交易协议价则为52亿元。这相当于万科打七折出售了这一王牌商场。今年6月，该商场更名为上海七宝领展广场。

克而瑞认为，万科在年内以合适的价格处置七宝万科广场、南翔印象城等成熟期的商办资产，回笼更多资金、减轻财务压力，旨在“瘦身”换取流动性。

万科董事会主席郁亮在2023年度的股东大会上就已明确表示，万科将展开“瘦身”计划，并已为此制定了瘦身健体一揽子方案。2024年以来，除了位于上海的上述三个重要商业项目外，万科还出售了深圳湾超总基地等优质资产。

在8月底举行的中期业绩会上，万科管理层对外披露，截至7月底，万科的大宗交易累计签约204亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等31个项目，能够完成“一揽子方案”中2024年度资产交易目标。同时，通过推进大宗交易和资源盘活，万科在上半年回款超过百亿。

万科管理层表示，下半年还加快推进大宗交易和股权处置。未来4个月，万科的大宗交易工作，将按照既定路线继续前行，当前也有19个项目在谈判过程中，除了商、办、寓，还有一个是教育资产。

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郑娜

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